财联社11月13日讯（记者 李洁）在11月12日下午举行的上交所国际投资者大会“REITs市场发展”圆桌讨论上，围绕中国REITs市场发展、制度建设及未来机遇，凯德投资（中国）首席投资官王欣、高和资本执行合伙人周以升等业界人士展开交流。
从2021年基础设施公募REITs启动试点，到商业不动产REITs相继推出，再到机构间REITs市场逐步完善，中国REITs市场正从制度探索迈向多层次体系建设，REITs也逐渐成为连接实体资产与资本市场的重要纽带。
截至2026年11月，国内全市场已上市公募REITs达到98只，募集资金规模2691亿元。其中，上交所上市66只，募集资金规模1921亿元，占全市场的70%。
与会嘉宾普遍认为，我国不动产存量资产体量巨大，REITs市场仍处于发展初期，未来具有广阔的发展空间。下一步，需要持续完善制度体系，进一步发挥多层次REITs工具价值，通过更好盘活存量资产，来服务实体经济。
多层次市场框架逐步成型 为行业打通“投融管退”路径
经过五年多发展，中国REITs市场已逐步形成多层次产品体系，底层资产类型持续拓展，投资者也拥有了更加丰富的配置选择。
王欣表示，过去五年，上交所持续推动REITs产品创新，从基础设施公募REITs到商业不动产REITs，再到机构间REITs，不同产品的推出，实际上是在满足不同市场参与者的需求。
从市场建设进展来看，产品体系的丰富为不同类型资产进入资本市场提供了更多渠道。
数据显示，2026年以来，在中国证监会统一部署下，上交所推动首批4只商业不动产REITs上市，将底层资产类型拓展至商业不动产领域，进一步丰富投资者的产品选择。
与此同时，沪市公募REITs经营表现持续改善、分红稳步向好。
公募REITs市场不断扩容的同时，机构间REITs市场也在加快发展。自2024年以来，上交所在证监会指导下积极推动机构间REITs市场建设，已发行产品68单，发行规模超过1100亿元。至此，一个涵盖公募与私募、能够服务不同资产类型和投资者需求的多层次REITs市场格局已基本形成。
在王欣看来，公募REITs对于不动产行业最重要的价值，是补齐了行业“投融管退”的业务闭环。一方面，公募REITs的收益水平与十年期国债收益率形成可参考的利差；另一方面，其公开市场定价还能够为私募不动产投资提供定价锚点，帮助机构在项目早期开展投资研判，科学规划投资。
相较而言，机构间REITs则是具有中国特色的创新产品。王欣认为，该类产品不同于海外传统资产证券化和公募REITs，具有标准化、强监管、定期信息披露等特征，能够更好契合低利率环境下国内机构投资者的资产配置需求。
扩大市场开放力度 探索更灵活的市场化发展机制
随着国内REITs市场影响力提升、多层次市场框架逐步成型，如何进一步提升市场活力、增强国际投资者吸引力，也成为中国REITs市场下一阶段发展的重要议题。
王欣指出，对照新加坡等境外成熟市场，目前国内公募REITs市场正处于发展过程中。境外成熟市场的经验表明，规模更大的REITs资产包通常具备流动性更充足、估值水平更高、融资成本更低、抗风险能力更强等优势。她期待未来国内市场能够培育出千亿级规模的REITs产品。
除了扩大产品规模，市场化运作机制的完善同样重要。
“业界希望在规则制定方面能够更加系统、完备。”王欣表示，目前国内已有近百只REITs产品上市，未来5至10年，部分产品则有望做大做强。
在她看来，“市场未来通过扩募、并购重组等渠道，将逐步培育一批具有竞争力的头部REITs管理人和运营管理人。”
王欣认为，如果头部产品能够持续做好风险管控和投资决策，中国REITs市场有望逐步形成自主发展的良性机制。由此，她看好中国REITs市场的长期发展前景。
如果说公募REITs需要进一步提升市场规模和流动性，那么机构间REITs仍需要在产品定位和运作模式上持续完善。
针对机构间REITs未来发展，周以升提出几点建议：一是平台化，打造长期可持续运作平台，实现多方利益协同，为持续扩募提供支撑；二是并购化，鼓励平台开展外延并购，发挥行业整合作用；三是资管内核化，回归不动产资产管理与运营治理本源，而不只是简单打造金融产品。
在周以升看来，REITs市场的长期发展不能仅仅依靠产品数量和规模增长，更重要的是培育具有持续资产管理能力的专业机构。以美国市场为例，大型专业资产管理机构在私募基金和REITs市场中发挥着重要作用，这些专业机构的投资、运营和资产整合能力，是市场持续发展的重要基础。
盘活存量资产 REITs为城市更新提供资本支撑
盘活存量资产、赋能城市更新、推动不动产行业转型，被认为是多层次REITs市场服务实体经济的重要落脚点。在构建房地产发展新模式背景下，REITs通过打通存量资产改造、并购盘活与资本退出渠道，为行业从重开发向重运营转型提供支持。
在业界，高和资本长期深耕存量资产改造与不动产基金投资，并在这一领域积累了丰富的相关经验。结合城市更新实践，周以升认为，不动产领域的城市更新，本质上是一种存量资产增值改造的投资策略。近几年以来，私募基金已成为国内大宗不动产存量并购改造的重要参与力量，但行业过去长期面临资本退出渠道不畅的问题。
在这一过程中，多层次REITs市场的建立为存量资产投资提供了新的盘活路径。周以升表示，公募REITs能够提供公开市场化定价基准，机构间REITs则形成机构端定价锚，两者共同构建起多层次盘活渠道，进一步打通不动产行业“投融管退”闭环，为城市更新战略落地提供金融支撑。
不过，与标准化程度较高的基础设施资产不同，城市更新项目具有较强的非标准化特征，涉及土地使用年限、消防、建设周期以及市场风险等多重因素，对资产管理机构的专业能力和金融工具的适配性提出了更高要求。
对此，周以升建议，进一步支持符合条件的不动产资产管理机构参与机构间REITs发行以及公募REITs相关业务，以更好满足城市更新项目的融资需求，推动城市更新国家战略落地。
多位嘉宾认为，未来，通过持续健全多层次REITs制度体系、引入中长期资金、稳步扩大对外开放，并加快培育专业资产管理机构，REITs有望进一步发挥连接资本市场与实体资产的桥梁作用，为盘活存量资产、推动不动产行业转型和构建房地产发展新模式提供更加持久的资本支持。
